除了融资难、销量下滑、预售资金回笼缓慢等常见原因外，部分项目资金周转受限于合作伙伴，也导致旭辉现金流紧张。
正文 | 刘欣、王博
编辑 | 王博
五家示范房公司之一旭辉（0884.HK）也缺钱。
9月底，旭辉未能如期偿还一笔非标债务，引起了投资者和业主的关注。《财经十一》获悉，涉案项目位于天津滨海新区，属于天津兴卓房地产开发有限公司（以下简称“天津兴卓”）的非标债务。天津星卓持有天津滨海新区住宅开发项目旭辉滨海江来物业。
据天眼查介绍，天津星卓的两大股东分别是大业信托和平安地产。根据旭辉2022年中期报告，旭辉持有天津滨海江来项目30.5%的权益。项目用地于2020年9月30日通过招拍挂市场进行拍卖，项目待售面积8.99万平方米，目前预售面积7.19万平方米。
一位股东内部人士向《财经》十一透露，旭辉将项目的部分股权质押给了大业信托，项目本身卖得不错。合约到期前旭辉想与大业信托谈续约事宜，但后者想尽快平仓，因此产生纠纷。目前，双方正在进行谈判。截至发稿，旭辉尚未对谈判进展作出回应。
《财经十一》获悉，包括旭辉滨海江来在内，旭辉在天津的5个项目销售和利润都不错，但预售资金难以抽出。
旭辉立足上海，主要在一线和二线。2017年进入千亿房企阵营。今年上半年，公司股权销售排名前20位。旭辉以财务稳健着称。截至2022年6月30日，其“三条红线”指标处于绿色档位，与碧桂园、龙湖、美的地产、新城控股并列5家示范民营房企。
示范地产公司意味着更高的信贷额度和更低的融资成本。8月至9月，在全行业企业债难发行的情况下，示范性民营房企陆续发行了国有企业增信机构担保的债券。9月21日，旭辉也挂牌上市，发行规模12亿元，期限3年，票面利率3.22%。但一周后，其现金流吃紧的信号依然出现。
预售资金提现困难
10月15日，为缓解业主的焦虑，旭辉在长沙与旭辉铂金悦湘江业主进行了沟通会。
一位参加沟通会的业主透露，旭辉反映，由于各地预售资金监管趋严，地方项目难以将资金转移到集团，因此集团层面的资金比较紧张，但卖得好的项目资金比较充裕。目前旭辉的资金首先是为大楼的移交提供保障，其次是为员工的工资提供保障，然后是为银行提供保障。
房地产开发企业到位资金（报告期内房地产企业实际可用于房地产开发的各种货币资金和来源）主要分为境内贷款、利用外资、自筹资金、存款和垫款、个人抵押贷款和其他资金。
据国家统计局统计，2022年1-8月，房地产开发企业资金到位1亿元，同比下降25%。在资金来源中，前三名分别是自筹资金、存款和垫款、个人按揭贷款。其中，存款、垫款、个人按揭贷款占房企到位资金的48.6%，房企预售资金也主要来自这两个部分。
但今年1-8月2022上市房企三道红线统计，除“利用外资”外，房地产行业同比增长11.6%，其他渠道资金均出现下滑。降幅最大的是存款和预收款项，同比下降35%，个人按揭贷款也下降24.4%。这意味着房企的预售资金正在下降。
同时，各地对预售资金的监管也在加强。
《财经十一》从杭州一位原旭辉员工处获悉，在预售资金监管趋严前，公司可以从热销项目中提取资金支持外地项目。但现在，项目资金提取后，银行会登记资金用途，项目资金基本上只能用于项目建设。
据《十一财经》不完全统计，2021年下半年以来，西安、天津、重庆、乌鲁木齐等36个省市陆续出台新政策，提高预售监管标准资金保证项目不停工、烂尾。
旭辉2022年中报显示，受限制的银行存款、银行存款和现金合计312.4亿元，其中银行监管的只能用于指定房地产开发项目的资金为110亿元，占比35.2%。
5家民营示范房企业中，碧桂园和美的地产两家披露了预售监管资金。碧桂园预售监管受限资金244.9亿元，占银行及现金存量的16.55%。美的地产，这一比例为24.8%。
旭辉财报显示，2022年上半年旭辉合同销售额前十城市分别为长沙、苏州、南京、北京、成都、上海、武汉、天津、乌鲁木齐和温州。这十个城市的合同销售额占总合同销售额的56.1%。
（2022年上半年合同销售额前十城市。来源：旭辉2022中报）
这十个城市中的大多数都经历了不同程度的停贷事件。旭辉重型仓库之一的长沙，是未完工建筑的重灾区。根据中车研究中心对24个重点城市的监测数据，截至2021年底，长沙尚未交付问题项目总建筑面积446万平方米，问题项目总数尚未交付。交付量28139辆，在24个城市中排名第一。.
（截至2021年底24个重点城市暂停或延迟交付项目汇总。来源：克里尔研究中心）
面对保障交割的压力，长沙加强了对预售资金的监管。
今年8月，长沙市人民政府办公厅印发《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》（以下简称《通知》）资金采取“全量、全流、监控”的方式。实行“政府监管、银行监管”模式。
《通知》规定，重点监管额度为预售资金总额的20%。主体接受验收后，重点监管额度不得低于预售资金总额的10%。. 对于非重点监管资金，在保证项目进度和房屋按期竣工交付的前提下，可由房地产开发公司提取使用。
《通知》还提到，所有预售资金不得擅自扣减监管银行。按照“留在项目、留在当地”的原则，房地产开发企业不得擅自将资金挪作他用，集团公司不得擅自将资金划拨给设立子公司的房地产开发企业。
上述长沙旭辉业主表示，《通知》下发前，长沙已选定多个项目纳入重点监管，旭辉也有项目在其中。这批重点监管项目主要包括两类，一类是涉及长沙形象的重点项目，一类是开发商自身负面消息的项目。
《金融十一》向长沙房屋交易管理中心核实了上述情况。该工作人员表示，长沙确实划定了一批重点监管项目，预售资金监管比《通知》更严格，需要房屋交易管理中心。公司预售资金监管部门先检查资金的使用和流动情况，再由银行进行调拨。本批重点监管项目名单不对外公布。
上述工作人员还提到，2017年至2022年8月，长沙市规定预售资金重点监管额度为25%。在今年8月下发的《通知》中，虽然重点监管额度下调至20%，但资金退出点也有所调整，重点监管资金要等到房子封顶后才能退出。因此，重点监管资金中剩余资金的比例要多一些。同时，对超出重点监管指标的部分，要求不得脱离长沙，优先安排工程建设。
据《财经十一》统计，过去一年左右，不仅长沙，旭辉签约销售额前十的其他城市也纷纷出台政策加强预售资金监管，或有加强监管的趋势。
（2022年上半年合同销售额前10名城市预售资金监管办法。来源：地方政府官网）
合作发展埋下隐患
加强预售黄金监管是地方政府为保障楼宇交付而采取的普遍举措。不仅旭辉，这些城市的房地产公司也可能受到同样的限制。相对于预售资金的监管，过多的合作开发也对旭辉的现金流造成了一定的阻碍，这是少数房企面临的问题。
旭辉是较早涉足合作开发的房地产公司，曾被誉为“合作之王”。克里尔研究中心数据显示，今年1-9月，旭辉全口径销售额1043.2亿元，股权销售额615.5亿元，占股权销售额的59%。这意味着旭辉全口径销售额的40%归功于其合作伙伴公司。
与今年1-9月全盘销售额前20名的其他房企相比，旭辉股权销售额排名倒数第三，仅高于融创（58%）和绿城（55%） ）。股权出售比例偏低，说明公司高度依赖合作模式。
依托合作发展，旭辉的销售额实现了快速增长。2015年旭辉全口径销售额312.5亿元。2017年全口径销售额增至1040亿元，跻身千亿房企行列。同时，归属于合作伙伴的销售额占比也从2015年的29%上升到2017年的40%，并在随后几年保持在40%左右。
合作发展让旭辉走出了上海，业务遍及全国，对资金的使用也有了更多的限制。
前述旭辉前员工提到，如果旭辉要将合作开发项目的资金转移到其他项目，旭辉的合作伙伴可能会为了规避风险不同意转移资金，资金不会轻易转移。
这一说法也得到了旭辉铂金悦湘江的另一位业主的证实，他称此次限制为“两把钥匙开锁”。为保证项目的完成，合作方即使自有资金紧张也不会退出项目，因为一旦资金退出，旭辉也可能按相同比例退出，会耽误项目进度整个项目。
合作开发的另一个限制是，如果合作伙伴面临风险，旭辉可能会受到牵连。今年3月，评级机构瑞银证券发布看空旭辉的报告，指出旭辉80%的项目非全资，民营开发商持股38%，民营开发商资本状况恶化或对旭辉不利影响项目。
对此，旭辉控股执行董事兼CEO林峰在3月24日的业绩会上表示，旭辉一直对合作伙伴进行分类管理。在拥有“爆款”合作伙伴的21个项目中，只有7个还在进行中。发展过程。此外，去年所有项目都处于封闭管理状态。即使这7个项目的合作伙伴存在风险，项目运作水平仍基本正常，总体上不会对旭辉的合作项目产生太大影响。
《财经》十一了解到，旭辉对外的主要合作模式是金融投资和合作发展。金融投资的主要合作企业包括香港置地、恒基兆业、平安地产等财力雄厚的房地产企业；合作开发主要面向首开、北京城建等地方国企。
示范房企没有融资迹象
融资难是今年房企面临的普遍问题，示范房企业也不例外。鹤研中心数据显示，2022年上半年，100家典型房企融资总额3837亿元，同比下降53%。
（2016年至2022年上半年房企融资总额。来源：克瑞研究中心）
但由于财务状况较好，上半年旭辉的融资状况好于业内大部分公司。2022年财报显示，旭辉“三条红线”保持全绿，是为数不多的完成境内外多渠道融资的民营房企之一。
据《财经》十一不完全统计，截至今年上半年，旭辉在公开市场获得四次融资，融资总额超过46亿元。今年9月，旭辉作为示范房企之一，发行人民币债券约12亿元，中债增信提供“全额无条件、不可撤销的连带责任担保”。
不过旭辉的融资情况依然不容乐观。2022年上半年，旭辉融资现金流转负，意味着偿债金额超过募集资金，融资活动未能为旭辉带来正现金。流动。
（2017-2022年上半年旭辉融资活动产生的净现金。来源：旭辉财报）
不仅旭辉，2017年以来，5家民营示范房企业融资现金流整体出现萎缩，监管部门背书的优质民营企业也陷入融资困境。
（2017-2022年上半年5家民营示范房公司融资活动产生的净现金。资料来源：5家民营示范房公司财报）
行业流动性问题亟待解决
9月27日，中债增强型担保融资最终发行后，旭辉控股董事长林忠发出内部信。林忠总结旭辉流动性问题的原因：
面对行业深度调整，旭辉也在寻找第二条增长曲线，构建企业跨周期能力。
今年7月，旭辉对组织架构进行了重要调整，设立了房地产开发平台、商业平台、代建平台、功能平台四大平台，将商业和代建提升到同一个层次。房地产地位，加快城市综合运营。服务提供商转型。
不过，前述旭辉前员工表示，由于旭辉一直走财务稳健的路线，专注于住房，因此在多元化业务方面比其他房地产公司慢。近年来，公司进军商业经营和长租公寓领域。已经有龙湖、华润等成熟玩家。旭辉起步较晚，多元化转型落地尚需时日。
某行业龙头企业高管表示2022上市房企三道红线统计，从根本上提振市场信心还是有必要的。几年前，这个行业杠杆比较高，但没有流动性问题，主要是因为房子卖得很快。现在大部分城市的去化周期都在三年以上，但是银行的开发贷款期限一般是三年。是时候在房子卖完之前还清房子了。
为促进市场回暖，近期楼市利好政策频频出台。9月底，央行、银保监会指示中国、农业、工业、建筑、交通、邮政储蓄银行加大对房地产融资的支持力度。要求各银行年内至少增加1000亿元房地产融资，融资形式包括房地产开发贷款、住房按揭贷款、房地产开发商投资债券等。
《金融十一》了解到，6000亿元主要用于发展和放贷的资金要求更高。六大银行对投资远郊项目略显谨慎，但更愿意投资位于市中心、珠三角、长三角的项目，并有国家的加持。拥有中央企业。
需求端，今年以来，近300个省市在降低首付比例、加大人才引进、发放住房补贴、增加公积金贷款额度等方面放宽了房地产调控政策。政策出台频率超过800次。
房地产市场的回暖，无疑是房企走出流动性困境的有力支撑。
然而，远水并不能解决近期的担忧。有地产高管认为，在“有房不炒”的大政策下，楼市回暖尚需时日。希望地方政府能够理顺预售资金监管，帮助企业在保障楼宇交付的同时，迅速走出流动性危机。
2021年12月末，国海证券在研报中表示，房地产是一个大循环，不可能变成每个城市的小资金池。
为促进良性循环，对预售资金的监管要紧要松，要适度紧。“紧”和“松”的根本目标是确保项目按时交付。“紧”就是守住交房的最后底线。当房企陷入债务危机时，至少可以将监管账户中的预售资金用于推进后续项目。适度的“宽松”，可以让正常经营的房企增加部分流动资金来源，降低现金流断裂的可能性，或许有助于他们渡过难关。
国海证券还提出，可尝试以保函（金融机构为房地产企业提供的担保凭证）替代预售资金监管，区分重点监管额度和一般监管额度，准确识别风险企业和风险项目，简化行政审批程序。、增加紧急异常退出渠道等。只有各地形成共识，松紧度适中，信息共享，才能有序打开房地产良性循环。
注：因各财报统计口径不一致，本文中旭辉、碧桂园、美的地产三家房地产公司受限制预售监管资金占现金及银行存款的比例计算如下：
1.旭辉：银行特殊用途监管资金/（受限银行存款+银行存款和现金）
2.碧桂园：限制现金/手头现金和银行存款
3、美的地产：受限现金/银行和库存现金
作者为记者，《财经》特约作者