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2022年房地产企业三季报·总结|
在短期市场仍在触底回升的同时，房企盈利能力持续下滑。
根据申万行业（2021年，仅A股）分类，共有106家上市房企披露了2022年三季报。《每日经济新闻》记者发现，在上百家A股房企中，去年同期，营业收入和归母净利润同比下降的房企分别有43家和59家。下降的房企数量分别增加了18家和19家。同时，今年包括龙头房企万科、保利在内，共有44家房企的经营活动产生了负的净现金流。
多位业内专家在接受记者采访时表示，上市房企的毛利率近几年已经处于低位，净利润率也逐渐向制造业靠拢。房地产企业要认真研判当前市场形势和发展趋势，在此基础上做好预算管理，量入为出，保持现金流的高度弹性。
超70%房企归属于母公司净利润下滑
数据显示，106家房企中有61家前三季度营收同比下降，仅30家房企净利润实现正增长，78家房企净利润负增长归属于母公司的净利润。此外，28家房企的归属于母公司的净利润下降幅度均超过100%。
这也反映了目前大部分A股房企三季度的业绩状况。无论是一贯的大型房企，还是一些抗风险能力较差的中小房企，大都一样，盈利能力持续下滑已成为常态。并且仍在继续。
2022年前三季度，保利发展实现总收入约1563.76亿元（人民币，下同），同比增长12.99%；归属于母公司的净利润为130.94亿元，同比下降3.61%；公司毛利率为24.51%，与上年相比。同期下降了5.32个百分点。
2019年前三季度，同为港股上市国企的中海海外营收同比下滑19.73%。扣除投资性房地产公允价值变动收益和汇兑损益后的营业利润为258.1亿元，上年同期的营业利润为258.1亿元。394亿元。
招商蛇口前三季度营收同比增长9.45%，归属于母公司的净利润同比下降52.18%。其在季报中解释称2022上市房企三道红线统计，主要原因之一是公司房地产项目竣工、交付和结转面积同比增加，但受市场低迷影响，结转毛利房地产业务利润率同比下降，结转毛利同比下降。
万科在季报中还提到，由于近几年入驻项目地价与售价的比值上升，2022年前三季度，公司开发业务结算毛利率较上年的23.9%有所下降。 2021年同期为20.7%，不含税金及附加。结算后毛利率从 2021 年同期的 18.7% 下降至 16.5%。
11月1日，同策研究院高级分析师肖云翔通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，受房地产市场回暖乏力影响，房企销售持续走低。在压力之下。虽然当前政策持续释放暖意，市场处于筑底阶段，但房企销售的好转仍需时间修复，盈利空间或将进一步压缩。
当然，也有一些中小房企前三季度实现营收和归属于母公司净利润同比增长，如沙河股份、北投开发、天宝基建等，但主要原因是去年同期基数过低，另一方面此类房企受个别项目结转影响较大。
以沙河为例，其2021年前三季度归属于母公司的净利润因项目不符合结转收益条件而处于亏损状态。今年，由于项目结转收入同比增加，归属于母公司的净利润大增693.84%。
11月2日，中国指数研究院企业事业部研究总监刘水告诉记者，上市房企的毛利率已经达到近几年的低点，净利润率也逐渐接近制造业，受市场低迷影响，利润规模已降至近年低点。，高投入高回报的时代已经结束，行业进入微利时代。行业出清后2022上市房企三道红线统计，上市房企的毛利率水平仍有可能恢复。
销售收款困难，现金流压力加大
尽管大部分房企明显放缓了征地步伐，但受限于融资趋紧和房地产市场销售端的压力，现金流的稳定性和管理仍面临“大考”。数据显示，前三季度，44家房企经营活动产生的现金流量净额为负，56家房企出现负增长。
“经营活动产生的现金流量净额为负数，从财务上反映经营活动产生的现金流量大于流入量。在业务上，反映销售产生的现金流量小于购买商品的投资支出。” 肖云翔补充道，还是需要“开源节流”。一是做好销售工作。虽然市场相对低迷，但资金的回报只能通过卖产品获得，这是最重要、最根本的。第二，明智地投资。对于一些现金流非常紧张的企业，甚至需要战略性地放弃投资，缩减开支。
今年前三季度，万科经营活动产生的现金流量净额为-41.75亿元，同比下降442.36%，主要是万科经营活动产生的现金流入大幅减少所致。同时，万科对外投资支出减少，投资活动产生的现金流量净额同比增长59.53%。但从年度来看，万科连续13年保持经营性现金流净额为正。
值得注意的是，万科现金流量表中，“销售商品、提供劳务收到的现金”金额同比下降31.82%，同比实现两位数的正增长。这个收入是去年同期的。前三季度，保利发展经营活动产生的现金流量净额为负，同样的情况也出现了。“销售商品、提供劳务收到的现金”同比下降16.87%，去年同期也有所上升。
类似的情况对于中小型房地产企业来说是不可避免的。景投发展前三季度经营活动产生的现金流量净额为-79.35亿元，同比下降244.71%，主要是年初至年末支付地价所致报告期及销售商品收到的现金较上年同期减少。“销售商品和提供劳务收到的现金”约33亿元，同比下降54.15%。
刘水指出，经营活动产生的现金流量净额下降的主要原因是房地产销售收入的大幅减少。受房地产企业销售额大幅下降的影响，前三季度商品销售现金流入较上年明显减少，与合营企业交易相关的现金也有所减少。
除部分保险公司外，还有部分中小房企因销售收入增加，导致经营活动产生的现金流量净额大幅增加。同比增长185.86%。因此，两家公司“销售商品和提供劳务收到的现金”均实现正增长，增幅分别为27.27%和9.9%。
“房地产企业要认真研判当前的市场形势和发展趋势，在此基础上做好预算管理，量入为出，保持现金流的高度弹性。” 柳水终于开口了。