当它
冷暖，最难休息。
自房企“三条红线”监管新规公布以来，热议从未停止。“2021年1月1日开始实施，力争3年内达到全行业标准”的计划，让房企减债、调整结构、增加现金流成为2020年年报的重中之重，业绩会议上也应补充房企“三条红线”的未来规划。来源：中国房地产网
据 地产统计，截至2021年4月11日，超过100家房企
发布2020年年报，其中70余家房企公布“三条红线”数据，近半数符合绿档要求，5家橙房企踩到两条红线，3家房企全部踩线，归类为红档房企。
在“三条红线”的压力下，多少欢乐，多少悲伤？“
绿黄档”安全区房企数量增加，资产负债比仍“老难”
2020年8月，住房和城乡建设部与央行联合召开房地产企业座谈会，对12家试点住房企业有息负债规模设置“三条红线”，包括剔除预收后资产负债率不大于70%;净负债率不得超过100%;现金负债率大于1。
据 地产统计，12家试点房企中，除保利开发、阳光城、绿地外，其余9家均已发布年报并发布“三条红线”数据。其中，中海、华润、华侨城3家房企未上线，万科、融创、碧桂园、新城、中梁5家房企已踏上黄档房企安全线。
根据“三红”记载行“，
三项指标均不达标的，划为”红档“，不增加有息负债规模;如果这两项不符合标准，则归类为“橙色文件”，有息负债年增长率不超过5%;一项不符合标准的，属于“黄档案”，有息负债年增长率不超过10%;三项指标均符合标准，归类为“绿色档案”，有息负债年增长率不超过15%。来源：中国房地产网
据 地产统计，73家房企“三条红线”指标中，33家绿色房企占比45.21%，黄房企业32家，占比43.84%，橙色房企5家，占比6.85%，红房企业3家，占比4.11%。
在33家绿色地产企业中2022上市房企三道红线统计，
除了仍保持“零踩线”的中海、龙湖、华润置地、世茂、合生创新展、大悦城地产、华侨城A等，迪马股份、越秀地产、金汇集团、远洋集团、中国金茂、五矿地产、建发国际等房企也通过“促进收款减债”等措施实现了“降档”，跻身“绿档”楼盘行列 企业。
值得注意的是，不少绿色房企被困在红线边缘，实现降档。据 地产统计，33家绿色房企中，除了按照触红线“距离”的净负债率外，剔除预收后的资产负债率和现金短债率面临再次触红线的风险。
据 地产统计，剔除预收后资产负债率为69%-70%的房企绿色档房企有11家，其中华侨城A停留在要求线的70%，3家房企现金短负债率在1.0-1.1之间，其中明发集团的现金短负债率仅为1.04。
在“三条红线”的三个指标中，最难调整的是剔除预收后的资产负债率。33家绿色房企中，不仅11家在预扣比例取消方面存在升级风险，其余40家黄、橙、红房企中，有36家越过红线，占比90%。
不少房企管理层在业绩发布会上也坦言，剔除预收后的资产负债率是三条红线中最难优化的指标。
值得注意的是，73家房企中有3家仍处于红色档次。
在压力下
2024年全行业标准，房企业绩将发布三条红线目标
在行业合规时间的压力下，今年各大房企业绩大会上的“三条红线”目标也设定了完成时间。
头部房地产公司永远是行业的风向标。2020年业绩报告显示，碧桂园资产负债率（不含预收）为80%，净负债率为55.6%，现金负债率为1.9倍，触及红线，属于“黄档案”房企。碧桂园首席财务官吴必军表示，据测算，按照目前的经营节奏，集团到2023年上半年可以稳步实现绿色转型。
自2020年3月底恒大提出新的发展战略以来，有息负债大幅下降2000亿元。自
2020年3月以来2022上市房企三道红线统计，在未发行境外债券的情况下，已用自有资金偿还境外债券本息591亿元，并计划用自有资金偿还今年到期的全部境外债务。此外，恒大通过引入战略投资、分拆优质资产等方式，全面优化集团债务结构，实现稳健发展。
关于“三条红线”下移目标，中国恒大
集团副董事长兼总裁夏海军表示，中国恒大将大力争取2021年6月30日前净负债率降至100%以下，2021年12月31日前现金短负债率降至1%以上，12月31日前资产负债率降至70%以下， 2022年，达“三条绿线”。就万科
而言，截至2020年底，万科持有的货币资金万科
集团执行副总裁兼财务负责人韩慧华指出，万科三条红线财务指标较2020年初有所优化，净负债率为18.1%，一年内到期有息负债货币资金覆盖倍数为2.4倍， 万科长期坚持稳健的财务策略和高信用评级，期待万科的“三条红线”全部落实到绿色档。
值得注意的是，房地产业业绩协会“三条红线”目标的实施办法基本相似。通过推进收款、调整节奏、降低成本、快速交货，实现未来经营现金流正，减少负债，增加净资产。从各大房企的业绩发布会上，大多数黄房企业给出了自己的降档期限和目标。
新力控股首席财务官徐锦业提出，未来集团将持续提升管控能力，加快项目预售时间，加快收入确认和利润结转，预计1-1.5年内实现完全合规。
奥园集团执行董事兼联席总裁陈志斌介绍，预计2021年至2023年，集团有息负债每年下降不低于5%，净资产复合年增长率达到15%以上，力争2022年前实现“三条红线”。
振荣地产执行董事、董事长兼首席执行官黄先志表示，正荣2020年唯一暂扣资产负债率尚未达标，考虑到正荣上市以来资本结构的不断优化以及管理层在财务上的审慎态度，预计2022年上半年将三线全面下调至绿色档。花样年
控股执行董事兼首席财务官陈新宇表示，关于房地产的三条红线，花样年目前处于黄色位置。花样年全年净负债率为75%，现金短负债率为1.37倍，不计预收的资产负债率为72.4%，今年将全部跌破红线。
佳兆业管理层也在业绩发布会上表示，将力争在2021年提前实现全部三项指标。
合景泰富的资产负债率（不包括未应收账款）从2019年的80.8%降至2020年的75.1%，仍触及红线。对于达标时间，集团财资基金副总裁黄艳萍表示，有信心到2021年底降到70%，走向“绿色档”。
房企集体降级成主流 良好的财务结构构筑广阔空间
在“三条红线”的压力下，集体“降档”成为主流，目前的“绿档”阵营翻了一番，踩线将直接影响房企的融资、土地储藏、资本化。
此外，近日，京广津青岛等地相继公布了2021年住宅用地“两集中”同时出让方案。业内人士分析，土地集中供流将考验企业的规划安排能力，包括土地集中供供期间企业筹集资金和资源整合的能力。
根据
通策研究院分析，面对单一的大面积土地供应，在资金有限的情况下，房企面临的第一个问题是投资城市的选择，这就需要企业对城市群中的投资潜力和投资价值进行科学研究和判断;另一方面，房地产企业要想获得更高的投资回报率，就需要准确研究和判断不同城市的市场周期，把握最佳投资时机。这就要求房企有科学、系统的投资组合策略方法，准确判断市场机会。
2020年，在“三条红线”和“银行住房贷款集中”的监管下，房企从银行口岸获得融资渠道将更加困难。因此，具有资金优势的房企才能脱颖而出，稳健稳定的财务状况为企业的发展留下了足够的经营扩张空间，在销售、土地扩张、多元化发展等方面取得良好进展。
招商蛇口董事总经理蒋铁峰
表示，招商蛇口“三条红线”监测指标均为绿色档，具有较大的债务融资空间，有利于未来继续加快土地收购，扩大土地储备规模，在融资有限的环境下更具资本优势。
一直因保守发展而饱受诟病的龙湖，在一系列新规下也迎来了春天。数据显示，2016年至2020年，龙湖集团净负债率保持在54%以下，现金短负债率保持在3倍以上，剔除预收后资产负债率保持在70%以下，已连续五年处于“三条红线”绿色水平。
龙湖公司CEO邵明晓表示，“我们时刻提醒自己，不能乱占财力，做高息融资。这么多年来，在这个行业里，很多公司都做过预融资、非标，而龙湖从来没有做过预融资或者非标，没有资管计划，也没有用过影子银行。
踩在三条红线上的富力地产在年报中表示，通过审慎的购地策略、实施战略资产出售计划、以配售形式发行长期资本，共减少债务374亿元。
数据显示，2021年一季度，境内外债券融资到期债务规模约3735亿元，同比增长134%。2020年四季度以来，新增债券发行规模已连续两个季度低于到期债务规模。融资新规效果更加显著，新债发行规模小于到期债务规模成为新常态。预计2021年二季度房企偿债规模约3279亿元，较一季度小幅回落，但偿债规模仍居高不下。
贝壳研究院认为，“三条红线”融资新规效果逐步显现，房企“减负”成为行业大势所趋，效果显著。同时，房企融资、土地收购、分拆、上市等重要业务环节将与企业踩线情况密切相关，预计房企整体负债状况将进一步改善。
从长期来看，“三条红线”对房地产行业和房企产生积极作用，有利于房地产企业更加注重提高抗风险能力，优化资产结构，实现健康可持续发展。