焦点学院·焦点指数
监测期：2022 年 1 月 1 日至 2 月 28 日
研究员：赵文浩
一、评价体系及意义：
本轮房地产调控始于2020年，以金融管控为主线，政策频出，影响深远，从“三条红线”、房贷集中管理到“两地集中供地”以及二手房指导均价等政策的不断出台和政策的不断深化，将房地产行业的发展带入了一个新的时代。原有的高杠杆、高周转、高负债的商业模式面临诸多挑战。新政策正在引导企业降低杠杆率和债务水平。在行业转型过程中，房企普遍面临组织变革、市场战略调整等诸多问题。部分房企未能及时调整市场策略，最终在发展过程中面临流动性问题，甚至部分房企出现债务违约和破产重整的经营状况。
现阶段，政策底部已经出现，部分城市出现边际放松，但市场底部尚未出现，对于房企的经营安全评价尤为重要。评价指标体系在保持评价方法科学、系统、持续、稳定的同时，进一步加强了对企业稳健经营的考量，主要做了以下三点调整：
1. 减轻业务秤的重量
目前，多家房地产企业正面临流动性危机，其中不乏大型行业龙头企业，如中国恒大、富力地产、华夏幸福。 ，频繁拿地，虽然规模越大可以带来更多的销售收入，但规模越大通常意味着债务规模和压力越大。在当前的行业背景下，规模已不再是评估企业运营安全状况的重要因素，因此本次评估降低了运营规模的权重。
2.增加偿付能力权重
以三条红线标准为代表的债务相关指标已成为当前房地产公司经营安全的重要组成部分之一。进入恶性循环，此次评估增加了反映企业债务状况和偿债能力的指标权重，包括三条红线。
3. 展开动态指标体系
本次评估基于当前房地产市场走势，继续完善原有的指标体系，增加了一些反映房地产公司近期在资本市场表现的指标，适度下调了已有公司的评级。经历了股票和债券价格的急剧下跌。对公司的新融资、融资利率、债务违约情况也进行了综合考虑。
二、评估结果及说明：
根据新的评价体系，评价结果如下：
在本期评价过程中发现，房地产企业在经营规模、经营能力、资金实力等方面的综合得分较上期均有不同程度的下降。这一下降与近期国内房地产市场行情密切相关。焦点研究院数据显示，从成交规模看，50个大中城市商品房成交面积2253万平方米，同比下降41%2022上市房企三道红线统计，成交数量为 51%，同比下降 51%。下行压力。在销售受阻的同时，房地产企业在融资市场上仍面临较大的资金压力。据焦点研究院不完全统计，信托和境外债券发行规模较小，其他类型融资工具占比较小，而境内债券市场主导市场。发债企业多为国有企业、央企和部分民营企业，经营稳健，融资渠道仍全面收紧。房企仍面临销售压力、融资受限的现状，上市房企安全运营面临诸多挑战。
三、典型企业分析：
在行业压力的背景下，国有企业和央企性质的房地产公司，由于融资支持较好，通常经营状况相对安全。评估。一些民营企业由于经营稳定，评级仍然不错。加上销售额下降和融资受阻，一些公司出现了债券违约。本文选取旭辉控股、滨江集团和正融地产三家公司进行分析，探讨其评级背后的经营状况。
旭辉控股：提前降杠杆成效显着，优质土地储备助力未来发展
2021年旭辉控股将实现合同销售总额约24.72.5亿元，比2020年的2310亿元增长7%。公司已达到年支付2300亿元2021 年 12 月的目标。三条红线方面，公司暂时处于“黄档”，公司管理层表示，2022年公司三条红线数据将有较大改善。2018年、2019年、2020年净负债率持续下降，3个值分别为67.2%、65.6%、64.9%，2021年中期报告数据显示2022上市房企三道红线统计，净负债率达到60.4%，低于行业平均水平。 2018年、2019年、2020年和2021年的销售额平均增长率分别为46%、32%、15%和7%，年复合增长率为24%。降低债务水平，让公司的财务状况更健康。
2021年中报显示，旭辉控股的土地储备占一、二线城市的85%以上，可维持两到三年的合同销售增长。由于一线城市有人口流入和强大的经济支撑，公司在行业低迷中更具防御性和韧性，优于行业平均水平。 2月，公司在北京土地集中拍卖中成功取得土地，并提前回购了2022年4月到期的优先票据，充分体现了公司雄厚的现金储备。在本次测评中，旭辉控股获得五星级安全评级。
滨江集团：深耕热点筑护城河，期间成本管理成效显着
滨江集团2021年全线销售额1691亿元，同比增长24%。 2021年，尽管多数龙头房企销量下滑，但滨江集团仍将保持高速增长。 2021年三季报显示，滨江集团主营收入244.36亿元，同比增长89.43%；归属于母公司净利润13.25亿元，增长49.08%；扣除非净利润13.16亿元，同比增长74.63%。在财务杠杆方面，滨江集团的三条红线标准均处于绿色等级。滨江集团有息负债规模472亿元，其中银行发展贷款约占70%，公司债券、中期票据、短期融资券等约占30%。 交易所及银行间市场融资，没有其他高利率负债。
三季报数据显示，54%的可售价值主要集中在杭州市，浙江省其他地级市也有项目储备。省外项目主要分布在江苏省和广东省。经济较发达的地区在市场低迷时承受压力的能力更强。公司2021年第三季度三项费用率6.2%，远低于行业平均水平。由于业务区域相对集中，企业经营半径较窄，长期积累的品牌效应显着，销售和管理成本最终较低，加上财务稳定和融资成本下降，这些因素最终使三项费用率处于较低水平。 2月25日，滨江集团成功发行了3.55%的低息债券，充分体现了市场对滨江集团的信心。在本次评价中，滨江集团获得了四星安全评价评分。
正融地产：高杠杆发展难回头，迎来偿债危机
2021年全年，正融地产全线销售额约145亿元6.43亿元，较2020年增长约2.64%。年初1500亿元的目标，将是融的完成率在97%左右，还没有完成全年的销售目标。 3条红线方面，2021年中报数据显示，剔除预收款后的资产负债率已上线，处于“黄档”。在经营上，正融地产保持着“高周转、高负债、高溢价”的快速扩张模式。例如，2016年武汉两地王的溢价率分别达到173%和442%。越来越多的城市加入了限价行列。过去，高价土地项目容易面临目前利润下滑甚至亏损的市场局面。
2018年至2020年，正融地产经营性现金流净额持续为负，指标分别为-26.64亿、-140.64亿和-30.18亿元，2021年将有所改善。中报值为15.94亿元。公司的高杠杆扩张给公司的发展带来了隐患。 2021年，公司放慢了扩张进程。但自2021年四季度以来，房企销售相对低迷，正融地产的回款情况恶化。 2022年1月销售额79亿元，同比下降29%。再加上发债受阻，企业最终会在美元债偿付上出现违约。债务违约后新项目的销售存在很大不确定性。正融地产有88亿元债券将于2022年到期或可回售。管理层希望通过加快资产处置来缓解流动性危机。 ，在本次测评中，正融地产获得了二星级的安全评价分数。返回搜狐，查看更多